新燕土地下周拍賣 爆出釘子戶 新燕土地下周拍賣爆出釘子戶 【經濟日報╱綜合報導】 彰銀將於下月7日拍賣新燕實業不良債權土地(味全台北廠舊址),由於該地開發利益可觀,不少房地產業者關注。但目前傳出該地有部分「釘子戶」,將提高未來整合難度,恐嚇跑不少原本有意競標的業者。 根據受彰銀委託拍賣的台灣金融資產服務股份公司(簡稱金服公司)公告資料,此次新燕土地拍賣共有13筆地上物不點交,特別是六筆地上物的使用人或是所有人可能擁有優先承買權,將提高得標 酒店打工者的開發成本。 新燕土地標案已浮上檯面的競標者,以頂新集團的味全最具指標。味全表示,新燕案土地的確有地上物不點交的問題,味全是第二順位債權人,雖然後續還要花很多心力整合與處理,進一步墊高成本,但由於味全擁有新燕案開發土地的容積率高達600%,比起其他競爭者應該更有優勢。 新燕土地合計共39筆合併處分,底標73億9918萬元,由於新燕土地緊鄰即將通車的捷運新莊線先嗇宮站的出口,加上面 澎湖民宿積大又方正,也讓這筆拍賣案受到外界關注。 根據金服公司公告,此次新燕案拍賣共有13筆地上物不點交,有的是高架鋼棚、大型機器洗車設備、遊覽車停車場、鐵皮屋,還有無線電維修站使用的磚造房屋等。 公告中提醒競標者,包括春地建設、奕昌、薛富東等六筆地上物的所有人或使用人,可能有優先承買權,其中位於地號100-1號的貨櫃屋,目前由傌居公司使用,但所有人不明;而123與127-4地號,目前被用來種菜、養雞 景觀設計跟養鵝,所有人不明確,但所有人也可能具有法律上主張優先承買權的權利。 業界私下表示,土地開發首重區塊的完整性,若有零星不願意參與整合開發的土地所有人,將造成開發價值大減;先前中國大陸就多次發生,為了要「釘子戶」點頭搬家,建商被迫付出高額補償金的例子。 新燕案土地總成交金額上看百億元 【經濟日報╱記者陳怡君/台北報導】 彰銀新燕案土地,除味全有興趣外,將吸引不少一線建商參與投標,包括興富發、冠德、遠雄?結婚扑~者都有意參與,估計得標價每坪至少100萬元,總成交金額上看100億元,有機會創法拍史上單筆最高成交價。 冠德董事長馬玉山表示,對新燕案的土地現在在規劃當中,最看好的就是土地面積較大。但他坦言,此案有釘子戶的問題,就算得標也得先溝通,再以法律處理。冠德在附近推出的「美麗新境」今年都已交屋,在當地有地緣關係。 由於上周新莊副都心標地創新高價,新燕案成為最受房地產市場期待的指標性標售案。房地產市場人士分析,以上周新莊副都心標出 信用貸款每坪159萬元高價數字推估,加上新燕土地鄰近捷運站出口等利多,保守估計新燕土地標脫價每坪至少要100萬元。以其上萬坪的土地計算,總成交金額將上看100億元,有望刷新法拍史上的紀錄。 味全3月底董事會通過,將透過私募可轉債、現增或是現增參與發行海外存託憑證的方式募資,總金額高達60億元。味全內部當時就透露,60億元的資金用途中,就是以參與新燕案土地競標為主。 台灣房屋不動產研究中心執行長邱太火宣表示,新燕的土地面積高達上萬坪,地處三重,且位於捷運先 帛琉嗇宮站出口,土地夠大又在捷運站出口,且搭捷運到台北市只有幾站的距離,這種條件的土地現在在大台北地區「根本找不到」。 新燕土地鄰近區域的工業素地每坪行情約45萬至50萬元,粗估新燕案土地價值就超過70億元。近期國內不動產價值飆漲,新燕土地也跟著水漲船高。 邱太火宣分析,味全手中握有該土地容積率高達600%的舊建照,假使能一舉得標,將比其他得標的業者具有更高的優勢,可蓋的樓地板面積較高。 若順利收回債權味全EPS將進補2.31元 【經濟日報╱記者邱馨儀/台北報導】 新燕土 個人信貸地即將拍賣,味全得標與否,今年財報表現將大不同。味全內部分析,第一拍順利拍出,味全若未得標,仍有11.7億元的債權回收利益,對今年每股獲利貢獻將達2.31元;若得標,該筆債權回沖利益將作為購地成本減項,不影響今年損益,獲利挹注要看未來開發的結果而定。 新燕土地原是味全台北舊廠,當年頂新集團入主味全後賣給新燕,新燕拿地跟彰銀抵押借款,但後來卻因發生財務危機無力還款,被彰銀列入不良債權,新燕與味全還為此對簿公堂,迄今還在訴訟中。近期國內不動產看俏,彰銀計劃透過拍賣土地回收債權。 褐藻醣膠目前第一順位債權人是彰銀,債權金額52.2億元,味全第二,債權金額14.7億元,接下來的順位分別是國稅局與一般債權人等。其中味全歷經多年攤提,目前帳上應收帳款僅剩約3億元,新燕案土地若能順利處分,不論是否由味全得標,味全都能將債權收回。 味全規劃,將在7月7日召開臨時董事會,決定底標後派員參與競標。此外,味全也已經做好募資的打算,若順利得標,再評估透過現增或是發行公司債等方式籌措資金。由於頂新集團本身並無營造事業,一旦得標,很可能與建商合作。 味全內部分析,7月7日若能順利拍出,以底標73.99億元,味全可將 面膜全數債權回收,是否為味全得標,差異僅在會計帳的認列不同。但最近央行打房又升息,若第一拍流標,等到二拍、或是三拍,則得標金額將打折,對味全的回沖利益也會連帶減少。 進一步分析,若第一拍即拍出,得標者非味全,味全回收14.7億元的債權後,扣除3億元的應收帳款,將有11.7億元的債權回收利益,以目前味全股本50.6億元計算,每股獲利貢獻約2.31元。 若味全是得標者,則依據會計保守原則,11.7億元的債權回沖利益,將轉為購買新燕土地成本的減項,要等到整體開發完成後,才能認列利益,屆時的獲利挹注有多大,就要看當時國內的房地產景氣而定。 西服  .
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